Вместе с экспертами разбираемся, как решение регулятора скажется на ипотечных ставках и стоимости жилья 
В пятницу, 23 июля, Банк России повысил ключевую ставку сразу на 1 п.п., до 6,5%. Это самое резкое повышение с 2014 года. Регулятор объяснил такое решение сильной инфляцией.
Возможность повышения ключевой ставки сразу на 1 п.п. ранее допускала председатель Эльвира Набиуллина. В интервью Bloomberg она говорила, что совет директоров будет обсуждать повышение в широком диапазоне — от 0,25 до 1 п.п. Что будет с ипотечными ставками после решения ЦБ — разбираемся с экспертами.
Как вырастут ставки по ипотеке
Резкое увеличение ключевой ставки приведет к пропорциональному росту ипотечных ставок, говорят эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью». Аналитики из АКРА прогнозируют повышение ипотечных ставок после решения ЦБ на 0,6-0,8 п.п. «Реакция банков не будет моментальной. Скорее всего, они продолжат борьбу за ипотечного заемщика, откладывая повышение ставки по кредитам на непродолжительный период», — пояснила директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. Но уже к концу лета ставки по ипотеке могут достичь 8,5%, добавила эксперт.
Согласен с ней глава Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко. «Как и прогнозировалось, ЦБ повысил ключевую ставку до уровня выше 6%, причем сразу на 100 базисных пунктов, до уровня 6,5%. Традиционно в большинстве кредитных продуктов, включая ипотеку, банки скорректируют предлагаемые ставки на сопоставимую величину», — отметил он.
Аналитик по сектору недвижимости и транспорта «Ренессанс Капитала» Артем Ямщиков не ждет резкого роста ставок по ипотечным кредитам. «Банки и девелоперы, скорее всего, будут субсидировать ставки и сдерживать их рост, чтобы поддержать спрос. Уже некоторые девелоперы заявили¸ что начали это делать совместно с банками в июле и не увидели сильной просадки по продажам по сравнению с предыдущими месяцами, когда программа льготной ипотеки действовала в старом формате», — отметил он. К концу лета можем увидеть средние ставки на новостройки на уровне 6–6,5%, а на вторичном рынке — 8,6–8,8%, добавил аналитик.
Четвертое повышение ключевой ставки
На прошлом заседании 11 июня ЦБ повысил ставку на 0,5 п.п., до 5,5%. Это было третье увеличение ключевой ставки за год. Тогда эксперты предсказывали подорожание ипотечных кредитов — на 0,5 п.п. Спустя две недели после решения регулятора об увеличении ипотечных ставок на 0,4 п.п. заявили в ВТБ. «Дом.РФ», Райффайзенбанк и СМП Банк увеличили ставки на новостройки и готовое жилье в пределах 0,5 п.п. Сбербанк повысил ставки по ипотеке еще в мае.
Падение спроса
Повышение ставок по ипотеке охладит спрос на жилье. Интерес к ипотечным кредитам на новостройки уже снизился, преимущественно в крупнейших городах России, после изменения условий по льготной ипотеке с 1 июля. Об этом свидетельствует и двукратное сокращение числа заявок на кредиты в рамках программы.
Интерес россиян ко вторичной недвижимости также снижается ввиду удовлетворения значительного объема спроса в предыдущие периоды и повышения ставок, говорит Ирина Носова из АКРА. «Тот рост, который был достигнут в 2020 году и первой половине 2021 года, останется в прошлом. По итогам 2021 года ипотечный портфель может вырасти на 15–17%», — прогнозирует эксперт.
По прогнозам «Ренессанс Капитала», после повышения ставки объемы выдачи ипотеки могут упасть на 20–30% в натуральном выражении по сравнению с предыдущими месяцами. «Но девелоперы могут показывать разную динамику, все будет зависеть от возможностей конкретного застройщика и банка субсидировать ставку. У крупных игроков больший запас прочности, чтобы субсидировать ставки, не сильно влияя на маржинальность, что будет поддерживать их продажи», — уточнил Артем Ямщиков.
Партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая также допускает снижение спроса на ипотеку в связи с повышением ключевой ставки и падением доходов населения. «Спад интереса к ипотеке будет сильнее на первичном рынке, который с момента запуска программы льготной ипотеки демонстрировал существенные темпы роста. Но оба сегмента рынка жилья взаимосвязаны, поэтому спустя время снижение затронет и вторичный рынок», — уточнила она.
Согласен с коллегами глава Optima Development Давид Худоян. По его мнению, в ближайшие месяцы ставки по ипотеке могут подняться до 8,5–9% годовых, что будет означать сокращение спроса. В 2019 году, когда был такой уровень ставок на рынке, наблюдалось замедление темпов прироста спроса. «С текущим уровнем цен (примерно на 30–40% выше уровня 2019 года) повышение ставки вызовет отток покупателей. Более негативно повышение ставок скажется на рынке строящегося жилья — с учетом роста цен многие заемщики предпочтут искать варианты в готовых домах или на вторичном рынке», — прогнозирует Давид Худоян.
Аналогичная ситуация будет наблюдаться в сегменте рефинансирования — спрос на эту услугу может снизиться. «В среднесрочном периоде спрос на улучшение условий по кредитам может повыситься в случае ухудшения качества обслуживания населения ипотечного долга на фоне сохранения неблагоприятных экономических условий», — отметила директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА.
Читайте также